+7 (903) 521-777-4
Для Москвы и Московской области

Договор ДДУ

Договор долевого участия ДДУ

Дольщики, когда подписывают договор долевого участия, попадают под защиту ФЗ №214 – на них начинают распространяться гарантии государства от мошенничества со стороны застройщика: последнему не удастся обойти сроки сдачи квартиры, нормы качества строительства, продать квартиру несколько раз разным людям. Ниже мы составили советы о том, как правильно заключить такой договор и на что следует обратить внимание до подписания ДДУ.

Федеральным Законом №214 от 30 декабря 2004г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Точная дата в ДДУ сдачи новостройки


Первое, что является важнейшей составляющей договора долевого участия – точная дата в ДДУ и срок сдачи объекта. Это должен быть не абстрактный квартал года или месяц, а совершенно конкретная дата. По словам юристов, если квартира не была передана дольщику точно в указанный срок, он в одностороннем внесудебном порядке имеет законное право расторгнуть договор долевого участия с застройщиком через два месяца с того момента, как произошло нарушение срока сдачи. Делается это в формате простого письменного уведомления.

"Цитата закона: Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства".

Никто не отнимает данного права у дольщика даже, если в ДДУ указан квартал, но чтобы расторгнуть договор, придется ждать окончания указанного квартала и два месяца дополнительно.

Соблюдение этого пункта договора также гарантирует дольщикам возможность взыскать неустойку с застройщика в том случае, если он будет уклоняться от подписания акта передачи.

ДДУ должен содержать подробное описание квартиры

Обязательный пункт в договоре долевого участия является четкое описание продаваемого застройщиком объекта. То есть, если вы на правах дольщика подписали ДДУ и купили у застройщика квартиру в новостройке, договор должен содержать максимально подробное описание покупаемого объекта. В нем должны быть отражены данные проектной документации, площадь квартиры, ее расположение (адрес дома), этаж в доме, кадастровый номер участка и т.д.

Цена квартиры

ДДУ по требованию Федерального закона от 30 декабря 2004г.№ 214-ФЗ в обязательном порядке содержит информацию о стоимости продаваемой дольщику квартиры, сроках выплаты и порядке выплаты.

Гарантии застройщика

Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ требует от застройщика предоставить гарантию дольщикам в соответствии с ДДУ на квартиру. Эта гарантия должна составлять не менее 5 лет на качество строительства. То есть застройщик в ДДУ должен гарантировать, что квартиру он сдаст в надлежащем виде, без брака, а в случае выявления нарушений в строительстве, соглашается их устранить за свой счет.

При отсутствии в договоре какого-либо из вышеперечисленных пунктов ДДУ можно считать не законным. Фактически, это означает, что через суд можно добиться признания договора недействительным с обязательным возвратом суммы договора плательщику. То есть вы можете вернуть свои деньги, если ДДУ был составлен с нарушениями.

"Цитата закона: Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям."

Подмена договора долевого участия другим типом договора

Вероятно, все знают о случаях, когда застройщики продавали одну и ту же квартиру несколько раз разным людям. Такое случалось если дольщики подписывали не основной договор долевого участия, а его предварительный вариант. Дело в том, что договор (ДДУ) должен быть зарегистрирован в Росреестре, в противном случае он будет считаться не вступившим в силу.


Стоимость услуг

Вид услуг

Стоимость услуг (руб.)

Комплексные юридические услуги

Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции.

от 35 000

 

 

Первичная консультация (до 30 минут)

БЕСПЛАТНО

Подробная устная консультация юриста.

1 000

Составить письменное правовое заключение по материалам дела.

3 500

Изучение материалов гражданского дела в суде общей юрисдикции (на апелляционной стадии).

3 000

Составить иск в суд.

4 500 - 15 000

Сбор документов (доказательств необходимых для дела в суде в подтверждение иска).

от 2 000

Составление документов для подачи в государственные и правоохранительные органы (УФМС, прокуратура, СК РФ и пр.): заявления, возражения, жалобы.

от 3 000

Выезд в государственные организации на прием (один день).

от 4 000

Исполнительное производство (взыскание по исполнительным листам).

3 500/ день


Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004г. защищает права дольщиков через заключение договора долевого участия, и некоторые застройщики пытаются обойти данный закон, предлагая к подписанию другие типы договоров. Как правило, нарушение сроков регистрации ДДУ в Росреестре происходит в случае, когда застройщик допускает серьезные нарушения, которые не позволяют зарегистрировать договор в соответствии с ФЗ №214 от 30 декабря 2004г. Отсутствие регистрации означает отсутствие защиты со стороны этого закона.

Застройщику разрешается принимать деньги от дольщиков исключительно после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Застройщику разрешается заключать договор долевого участия при соблюдении следующих условий:

Данные документы должны находиться в публичном доступе, чтобы любой желающий мог с ними ознакомиться.

Обращайте внимание кем подписан договор – ДДУ должен включать в себя данные о застройщике, ЕГРЮЛ и быть подписанным генеральным директором, а не другим лицом по доверенности. В случае судебного разбирательства вы очень долго будете выяснять в суде правомерность соответствующей подписи и только потом перейдете к рассмотрению иска по существу, потеряв значительное время.

Пересмотр цены

Обычная практика застройщиков – включать в договор долевого участия пункт о доплате дольщиками за квартиру, если реальная площадь окажется больше изначально запланированной. Такое действительно может случиться, ведь дольщики приобретают жилплощадь на этапе начала строительства. Также вносится аналогичный пункт о том, что в случае если площадь окажется меньше первоначально оговоренной, то застройщик сам выплачивает разницу. В последнем случае есть основания предполагать, что доплаты дольщик будет ожидать годами, и напротив – застройщик будет требовать незамедлительной оплаты, если площадь окажется больше.

Юристы по жилищным вопросам рассматривают оба варианта с точки зрения интересов клиента – закон обязывает выплатить застройщика разницу, если он сдал дольщику квартиру меньше оговоренной площади, а если жилье оказалось больше, то о компенсации разницы дольщиком речи идти не может.

Форс-мажор

Традиционный пункт договоров о форс-мажоре в "исполнении" застройщиков иногда начинает выглядеть, как попытка переложить с себя ответственность за проблемы со строительством. Например, в этом пункте ДДУ рядом со «стихийным бедствием» могут соседствовать указание на бездействие контрагентов или температурные перепады. Это зона ответственности застройщика, которой он не должен пренебрегать, перекладывая ответственность на форс-мажор.

Вексель вместо ДДУ

В ряде случаев вместо ДДУ застройщик предлагает заключить соглашение на покупку векселя. Стоимость этого векселя приравнивается к стоимости квартиры. Тем не менее, такой документ не дает ровным счетом ничего, кроме свидетельства об уплате вами определенной суммы за какую-то квартиру в определенном доме. То есть, какая конкретно из квартир окажется вашей в соглашении не оговаривается. Также не оговаривается и качество покупаемого жилья в новостройке. А ведь никто не гарантирует, что дом будет сдан без дефектов и брака.

Самое неприятное в этой схеме то, что у векселя есть срок действия, при окончании которого по нему заканчиваются обязательства сторон.

Эта схема станет еще сложнее, если в ней появится рассрочка. То есть, если вы по такому соглашению оплачиваете не всю сумму сразу, а ее часть, то оставшаяся часть считается займом, выданным вам застройщиком.

"Цитата закона: По окончанию расчетов не забудьте получить расписку от застройщика в получении надлежащей суммы, оговоренной в договоре, полностью."


Услуги

Сопровождение сделки с недвижимостью

Права на квартиру

Признание права собственности

Раздел имущества

Выселение бывшего супруга и выписка из дома

Дела по приватизации

Получение наследства

Юридическая помощь по семейным спорам

Лишение родительских прав

Вопрос пользования долевой собственностью

Консультации по наследственным делам

Советы по жилищному законодательству.



Обычный договор купли-продажи вместо ДДУ

Застройщик предлагает вам купить квартиру не как дольщику, а сразу подписать договор купли-продажи? Может быть в ваших глазах это выглядит более привлекательно, чем ДДУ – ведь с ними связано так много ужасных историй, о которых рассказывают в новостях.

Но есть одно «НО»! Такой договор приравнивает застройщика к продавцу, то есть он юридически становится не строителем, ответственным за возведение новостройки и гарантом качества собственных работ, а всего лишь риелтором, участвовавшим в сделке продажи.

Такие договоры также могут нести только предварительный статус. Ведь вы покупаете не готовую квартиру, а строящуюся.

Переуступка прав по ДДУ

Посмотрев все вышеперечисленные проблемы, вы можете решить, что лучшим выходом было бы купить квартиру в уже возведенной новостройке. Действительно, существует возможность продать квартиру таким образом. После регистрации ДДУ, но перед подписанием акта передачи квартиры дольщик может переуступить свои права на жилье.

Во-первых, цена квартиры при этом возрастет, ведь стоимость была ниже на этапе «котлована», а ближе к завершению строительства речь идет о практически законченном доме.

Во-вторых, в случае, если вы будете не довольны качеством строительства, вы не сможете вернуть свои деньги, обратившись к стороне сделки – продавшему вам квартиру дольщику. Теперь, вы сами как дольщик, должны будете адресовать свои претензии застройщику.

В заключение

Запомните, договор долевого участия – это единственное свидетельство о вашей собственности в строящемся доме. Подойдите к вопросу внимательно. Изучите все документы и не бойтесь задавать вопросы застройщику о ДДУ. При любых сомнениях – не заключайте договор с тем, кому не доверяете. Так вы ничего не потеряете.

При любых сомнениях обращайтесь к юристу. Лучше потратить время на консультацию, чем потерять все накопленные на квартиру деньги.

При решении возникших проблем правильнее обратиться к профессионалам.

+7 (903) 521-777-4 Для Москвы и Московской области

Карта сайта